아파트 월세 투자를 피해야 하는 이유

아파트를 실거주가 아닌 투자로 산 경우, 임대를 전세로 할지, 월세로 할지 고민하는 경우가 주변에 많다.

나는 단연코 전세 투자를 하라고 말한다.

월세는 달콤한 사탕과도 같다. 월세를 받게 되면, 은행 대출 이자를 갚고도 월 10 ~ 20만원 추가 소득을 얻게 되기 때문이다. 매월 용돈같은 돈을 벌게 될 수 있다는 상상에 달콤한 도파민이 분비되고, 현명한 투자자가 되는 듯한 착각에 빠진다.

나는 이런 사람에게 본질에 집중하라고 말한다. 수도권 아파트 20평대 이상을 투자하는 이유는 무엇일까? 그것은 시세차익을 노리는 것이다. 월 임대수익을 쫓는다면 빌라나 오피스텔 투자가 임대수익율 측면에 적합한 상품이지. 아파트는 아니다.

아파트 월세를 놓게 되면, 매도를 원할때 하지 못하거나, 손해를 볼 가능성이 매우 크다. 월세 매물을 살 수 있는 매수인이 극히 적기 때문이다.

예를 들어 보자.

 

철수(월세)는 현금 1억을 가지고, 5억짜리 아파트를 샀고, 은행 대출을 4억 받았고, 월 120만원에 월세 임대를 놓았다. 연 1440만원으로 대출이자 3% 1200만원을 내고도 240만원의 추가 수익을 얻었다.

 

영희(전세)는 현금 1억을 가지고, 5억짜리 아파트를 샀고, 4억 전세를 놓았다. 대출이 없어 이자도 발생하지 않지만, 월세가 없어 추가 수익도 없다.

 

얼핏보면 철수가 현명한 투자를 한 것으로 보인다. 하지만 매도 할때는 상황이 완전히 달라진다.

철수(월세)가 매도하려고 할때, 매수인은 현금 5억이나 가진 사람이어야 한다.

영희(전세)가 매도하려고 할때, 매수인은 현금 1억만 가진 사람이어도 된다.

현금 5억을 가진 사람이 5억짜리 아파트를 사서 월세를 놓으려는 수요는 매우 적다. 부동산 투자는 레버리지가 기본이기 때문이다. 물론 철수처럼 대출을 받아서 월세 투자를 하는 경우도 이론적으로는 가능하지만, 월세 투자 수익을 쫓는 사람은 아파트가 아닌 오피스텔 빌라, 상가투자를 하기 때문에 이런 수요가 매우 적다.

 

결론적으로 월세 임대 물건은 매수인 pool이 너무 작아 팔고 싶을때 제값받고 팔을 수 없다.